2018年12月24日,在全国住房和城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部全面总结了2018年住房和城乡建设工作,分析了面临的形势和问题,提出了2019年工作总体要求和重点任务。

其中,谈起明年的房地产市场调控,住房和城乡建设部明确表示,要做好以下工作:

1.把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处

住建部指出,明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。加大房地产市场监管力度,继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

2.加快解决中低收入群体住房困难

住建部明确,要以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市,降低准入门槛,增加公租房有效供应,因地制宜发展共有产权住房。继续推进棚户区改造,严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,确保按时保质保量完成全年任务。

3.补齐租赁住房短板

住建部指出,明年,要以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地,加快推进租赁住房建设,切实增加有效供应。在总结试点经验基础上,指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革,研究建立住宅政策性金融机构,加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度,全面提高住房公积金服务效能和管理水平。

房地产调控会不会放松?政策会不会转向?对于这个大家都关心的问题,21日闭幕的中央经济工作会议也做了以下表述:

要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

信号一:“房住不炒”的定位不变

继2016年中央经济工作会议战略性地以“房子是用来住的、不是用来炒的”重新定位了中国房地产市场之后,今年中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”这一定位。

首都经贸大学教授赵秀池在接受国是直通车记者采访时指出,这说明政策导向没有改变。官方抑制投资、投机性购房需求的调控思路还将延续,易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

从2016年到2018年,多地楼市经历了一轮震荡升温行情。不过2018年三季度以来,中国房地产市场出现明显降温,商品房成交面积下滑,部分城市房价开始调整。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示,9月份以来部分城市过热的房价已经得到有效控制,而当前中美贸易摩擦升级,明年我们面临严峻的外部环境,经济下行压力加大,所以部分地方可能有放松调控的冲动。重申“房住不炒”这一定位,也是强调官方对“炒房”一以贯之的反对态度。

简单来说就是大规模的调控松动或者刺激楼市的政策是不会出现的。

华泰证券宏观李超团队则认为,如2019年经济下行压力继续加大,单靠基建较难达到改善信用环境、释放信用的效果,减税、消费刺激政策等可能也无法有效对冲下行压力。地产及地产后周期对拉动经济增长有重要支撑作用,预计2019年年中房地产政策可能出现边际转向,但转向也会在坚持“房住不炒”的大逻辑下。

信号二:地方调控或拥有更大自主性

与此前的“一刀切”政策不同,此次中央经济工作会议再度强调因城施策,强调不同地区的差异化施政。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对国是直通车记者表示,此次会议提出“夯实城市政府主体责任”,将调控主体具体到市级而非省级政府,说明中央对地方在房地产调控中的主体责任更加明确。形象地来说,胡景晖指出,未来如果某城市房地产市场出现大幅波动,那么当地市长、市委书记等将承担直接责任。

此外,今年地方调控或将拥有更大的自主性。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从过去“分类调控”的提法改为此次的“分类指导”,这说明房地产的管控主体不在于中央,而在于地方政府,中央只扮演指导角色,而地方才真正实施调控。

顾云昌指出,过去2年,各地大都在政策收紧的大趋势下,执行松紧不一的政策。未来将不乏不同城市根据市场变化对现有政策进行主动微调,防止房地产市场大起大落,影响宏观经济的平稳健康。

赵秀池也表示,因城施策是近几年一贯的政策,只是各地灵活性不够。未来各地政府要切实履行地方政府的主体责任,根据各地供求关系制定各自的政策。

具体而言,华泰证券宏观李超团队认为,明年会出台一些重点保护刚需,放松一线和部分二线城市的调控措施,如放松首套房的首付比、认贷条件和利率,达到兼顾稳增长与保障民生之效。

邓海清指出,需要注意的是,在“夯实城市政府主体责任”的约束下,地方政府需要仔细权衡,房地产市场的暴涨或暴跌都不是中央希望看到的。

信号三:长效机制建设仍是关键

构建房地产市场平稳健康发展的长效机制已连续多年被决策者所强调。

顾云昌指出,中国楼市长效机制主要涉及住房制度和财税、货币金融、土地制度的1+3的四个方面改革。长效机制的建立需要制度更新和机制建设,不可能一蹴而就,需要在各个领域深化改革才能逐渐建立起来。

胡景晖则认为,房地产长效机制最为关键的一项就是房地产税的开征。这又是一项系统的税收制度改革,在对持有环节征税的同时,还需要降低交易环节的税负,如二手房交易中的个人所得税、契税等,如此既能加大流通、盘活房地产市场,又不会导致囤房炒房。对于宏观经济而言,开征房地产税可以开辟新的税源,将地方政府从土地财政中解放出来,还能一定程度环节地方债的风险。

此番会议提及推动楼市长效机制建设的多项相关改革,如要推进财税体制改革,健全地方税体系,规范政府举债融资机制;继续深化农村土地制度改革等。

值得注意的是,杨红旭指出,今年会议没有提及“房地产调控”,某种程度上说明2019年调控继续加码的可能性比较小,楼市“政策底部"可能已经出现。

2017年中央经济工作会议提出,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。2011和2012年提出:要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。2016年中央经济工作会议则表示“抑制房地产泡沫”。2011年会议提出:促进房价合理回归。

严跃进表示,与去年相比,今年会议没有提及租赁市场,政策重心发生转移。他认为,这和中国住房租赁市场本身已经启动、开始进入正轨发展态势有关。在过去一年租赁市场的鼓励性政策比较多,后续可能不会有直接的刺激新政策。这需要相关租赁企业注意,即2018年租赁市场是一个政府支持型的市场,而到了2019年需要更加主动去探索市场化的模式。